Quelles clauses doivent être modifiées ou complétées?

 

La loi du 18 juin 2014 dite Loi PINEL comporte un certain nombre de dispositions qui contredisent les termes de beaucoup de baux commerciaux.

Ces dispositions doivent obligatoirement être appliquées lors de la conclusion d’un nouveau bail commercial ou d’un avenant de renouvellement du bail à compter du 5 novembre 2014.

Cela signifie que le renouvellement du bail commercial sera l’occasion non seulement de se poser la question de la revalorisation ou non du loyer comme auparavant mais également de sa mise en conformité avec les dispositions  la loi dite PINEL.

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Quelles clauses doivent être impérativement modifiées ?

État des lieux d’entrée
Si aucun état des lieux n’a été dressé au commencement du bail, il est recommandé au bailleur d’en faire établir un lors de la signature du renouvellement. Cela pourra également permettre une désignation du local plus conforme à la réalité actuelle.

Durée
Certains baux comportaient une clause prévoyant une durée ferme de neuf ans excluant la faculté de résiliation triennale donnée au locataire. Cette clause ne peut plus figurer dans les nouveaux baux à moins qu’ils ne portent sur des locaux construits en vue d’une seule utilisation, des locaux à usage exclusif de bureaux, des locaux de stockage, ni enfin aux baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans.

Diagnostics immobiliers

Le diagnostic de performance énergétique n’est toujours pas indispensable mais l’état des risques naturels et technologiques est obligatoire. Celui relatif à l’amiante pour des raisons de sécurité est aussi obligatoire.

Indice applicable
Il faut désormais viser l’indice des Loyers commerciaux (ILC)  et non plus l’indice INSEE souvent visé auparavant.

Réparations
On ne peut plus imputer au locataire des travaux qui relèvent de ce qu’on appelle l’article 606 du Code Civil c'est-à-dire qui portent sur les murs de soutènement et voutes, la charpente et la couverture, même si ces réparations résultent de la nécessité de mettre en conformité le local avec la réglementation qui relèverait des obligations du locataire dans le bail.

Il convient également à mon sens de prévoir une clause claire sur la question du ravalement : si ce ravalement est à la charge du locataire dans le bail d’origine il peut le demeurer à condition toutefois qu’en soient exclus les travaux de confortation des murs de soutènement.

Impôts
Le locataire ne peut pas avoir à régler des impôts ou taxes qui relèvent des obligations du bailleur sauf la taxe foncière qui peut toujours être mise à sa charge. Concrètement cela exclut par exemple la contribution économique territoriale.

État des charges

Le nouveau bail devra obligatoirement comporter un état récapitulatif des charges précédemment facturées afin d’avoir une idée très précise de leur montant, pour chaque poste de dépense.

État des travaux

Un état des travaux effectués sur les trois dernières années et un état prévisionnel des travaux que le bailleur envisage de réaliser dans les trois années suivantes, et leurs couts respectifs.

Bien évidemment, cette mise à jour du bail peut être aussi l’occasion de reprendre avec l’aide de votre avocat des clause obsolètes ou des contradictions internes à l’acte.

Pour savoir quand est-ce qu'il faut agir, vous pouvez consulter mon autre article sur ce site :

LOI PINEL, PARTIE 1: Mise  en conformité du bail commercial ou de  son renouvellement avec les dispositions de la loi PINEL: quand faut-il agir?